Publicat pe Costar.com | 28 octombrie 2015
Scris de Mark Heschmeyer

Rite Aid acceptă o ofertă de cumpărare de 17,2 miliarde USD de la Walgreens Boots Alliance, Exec. Vedeți economii de 1 miliard USD

imobiliară

Noul anunțat acord de fuziune între Walgreens Boots Alliance Inc. și Rite Aid Corp. are potențialul de a fi extrem de perturbator pentru imobilele cu amănuntul din întreaga țară, potrivit experților din industrie care analizează detaliile timpurii ale tranzacției propuse.

Walgreens și Rite Aid, al doilea și al treilea cel mai mare lanț de magazine de medicamente, au ajuns la un acord pentru ca Walgreens să achiziționeze Rite Aid pentru o valoare totală a întreprinderii de 17,2 miliarde de dolari, inclusiv datoria netă achiziționată. În cadrul fuziunii propuse, Rite Aid va deveni o filială deținută în totalitate de Walgreens Boots Alliance și va opera inițial sub numele său de marcă existent.

Cei doi operatori de farmacii controlează aproximativ 200 de milioane de metri pătrați de spațiu cu amănuntul și alte 21 de milioane de spații de birouri și distribuție.

„Urmele noastre complementare de farmacie cu amănuntul din S.U.A. va crea o rețea și mai bună, cu mai multe soluții de sănătate și wellness disponibile în magazine și online ”, a spus vicepreședintele executiv și CEO al Walgreens Boots Alliance, Stefano Pessina. „Această combinație va genera o bază mai puternică pentru creștere durabilă și investiții în magazinele Rite Aid, realizând în același timp sinergii în timp.”

Pessina a declarat că au identificat deja peste 1 miliard de dolari în economii din sinergii potențiale, deși deciziile specifice privind integrarea celor două companii vor fi luate în comun, a spus Pessina.

Dacă fuziunea va fi aprobată, ar părăsi Walgreens și CVS drept cele două lanțuri dominante de farmacii din țară. Walgreens Boots Alliance are peste 13.100 de magazine în 11 țări, cu peste 8.300 în S.U.A. Compania include una dintre cele mai mari rețele globale de distribuție cu ridicata și distribuție farmaceutică, cu peste 11 milioane de metri pătrați de centre de distribuție în SUA. și 3 milioane de metri pătrați de spațiu de birouri.

Rite Aid are aproape 4.600 de magazine în 31 de state și districtul Columbia. Deține sau închiriază mai mult de 7 milioane de metri pătrați de spațiu de distribuție, fără a mai conta încă 700.000 de metri pătrați de spații de birouri și depozite lângă sediul său corporativ din Camp Hill, PA.

Retailerul construiește în prezent un centru de distribuție de 900.000 de metri pătrați în Spartanburg, SC. Odată operațional, plănuise să își consolideze actualele centre de distribuție în Charlotte, NC, Tuscaloosa, AL și Poca, WV.

Până la o cursă de farmacii cu doi cai

„Acesta va fi unul mare. Presupunând că vor primi aprobarea FTC pentru fuzionare, ceea ce aș presupune că vor obține, acest lucru va însemna o mulțime de bunuri imobile care revin pe piață ”, a declarat Garrick Brown, vicepreședinte de cercetare, Regiunea Vest pentru DTZ.

„Presupun că este posibil să trebuiască să cedeze mai întâi unele magazine (pentru aprobarea Comisiei federale de comerț),” a spus Brown. "Nu aș fi surprins dacă ar fi trebuit să cedeze până la 1.000 de magazine sau mai mult doar pentru ca afacerea să se întâmple."

Închiderea probabilă a unui număr mare de magazine Rite Aid sau Walgreen, în cazul în care aprobarea fuziunii ar putea avea, de asemenea, un efect negativ în centrele de vânzare cu amănuntul în care alți chiriași din centru au clauze de co-închiriere care să le permită să renunțe la contractul lor de închiriere. principala ancoră a farmaciei din centrul lor se închide.

„Pentru a înrăutăți lucrurile, proprietarii ale căror centre comerciale sunt garanții pentru împrumuturi riscă să aibă împrumuturile împrumutate sau să provoace o„ perioadă de declanșare ”a împrumutului din cauza unei clauze majore de închiriere sau prin scăderea ratelor de acoperire a serviciului datoriei sub nivelul împrumutul permite ”, a spus Jack Miller împreună cu GFCIB și consilieri din Florida.

Dacă li se permite fuzionarea, magazinele cele mai susceptibile de a fi închise sunt cele care, fie că sunt subeficiente cronice, fie cele care canibalizează vânzările unul de altul, a spus Brown-ul DTZ. Vânzările de Walgreens pe picior pătrat sunt de obicei mai mari decât Rite Aid pe aceleași piețe, potrivit Brown și alții.

Și Rite Aid are o mulțime de magazine mai vechi, în formate mai mari, care au căzut în dezacord cu industria farmaceutică în general. Ca urmare, ar putea exista o mișcare pentru închiderea magazinelor vechi și mai mari Rite Aid pe măsură ce expiră contractele de leasing, a menționat Brown.

Conform datelor CoStar, cele două lanțuri de farmacii au mai mult de o locație în aproape 3.100 de coduri poștale din toată țara. Operează peste patru locații în 410 coduri poștale. Și aceste numere nu includ suprapunerea între codurile poștale învecinate.

La rândul său, Walgreens este deja bine versat în ceea ce privește economiile de costuri prin implementarea unui program de restructurare pe întregul lanț. Compania a anunțat anterior un program de transformare a costurilor de 1,5 miliarde de dolari până la sfârșitul anului fiscal 2017, reducerile de costuri vizând în principal divizia sa Retail Pharmacy SUA.

În ultimul trimestru, Walgreens a închis 75 de magazine în trimestrul respectiv, ducând la închiderea totală a anului la 84.

În ceea ce privește Rite Aid, acesta a căutat o strategie de creștere. Într-o prezentare a investitorilor din această lună, Rite Aid a declarat că a văzut relocările semnificative ale magazinelor ca o posibilă oportunitate de a dezvolta noi magazine pe piețe subpătrunse și piețe adiacente care au o demografie pozitivă.

Potențial o ofertă bună pentru investitorii în leasing net Rite Aid

În viitor, investitorii cărora le place să cumpere proprietăți închiriate triple nete ar putea vedea un potențial pozitiv.

"Presupunând că creditul Walgreens se va afla în spatele contractelor de închiriere Rite Aid în viitor, acest eveniment ar fi un lucru pozitiv major pentru toți proprietarii de Rite Aid, deoarece valorile magazinelor lor se vor muta substanțial mai mari și acum se vor tranzacționa la ratele de plafon Walgreens", a declarat Randy Blankstein, președintele Grupul Boulder din Chicago.

„În funcție de condițiile fuziunii, această tranzacție ar face ca toate companiile de top din magazinele de medicamente să fie de calitate investițională și, prin urmare, ar face întregul sector mai de dorit și ar putea, ca urmare, să crească volumul tranzacțiilor.”

În prezent, CVS și Walgreens au rating de credit BBB, în timp ce Rite Aid este clasificat B, potrivit Blankstein.

Ratele limită pentru proprietățile unui singur chiriaș CVS, Rite Aid și Walgreens au atins minime istorice în sectorul de vânzare de medicamente din leasingul net în al treilea trimestru al anului 2015. Dar, cu ratinguri de credit mai mici, ratele limită ale Rite Aid sunt cele mai mari dintre cele trei, cu o limită medie care solicită o rată pentru un termen de leasing de 20 de ani la 6,15% comparativ cu un 5% pentru CVS sau Walgreens.

„Pe măsură ce forța financiară a Rite Aid se îmbunătățește, investitorii au câștigat interes pentru randamentul suplimentar asociat proprietăților Rite Aid. Randamentul suplimentar poate fi atribuit faptului că Rite Aid nu este o companie cu grad de investiție similară cu Walgreens sau CVS ”, a spus Blankstein.

Abonează-te la știri
Fii primul care vezi noile noastre proprietăți investiționale