Când auzi cuvântul „multiproprietate”, probabil că ești imediat plin de viziuni ale cuplurilor nefericite care sunt atrase în prezentări de înaltă presiune în timp ce încerci să te relaxezi în vacanță. Cu atracția meselor gratuite sau a sejururilor gratuite, aceste cupluri sunt presate în ideea unei vacanțe anuale „preplătite”. La scurt timp după ce au achiziționat un multiproprietate, descoperă că aceste vacanțe sunt greu de utilizat, scumpe și în locuri în care nu ai vrea să petreci o oră, darămite o vacanță întreagă.

multiproprietate

Este extrem de obișnuit ca oamenii să înțeleagă greșit diferența dintre proprietatea fracțională, investițiile de capital privat în imobiliare de vacanță și multiproprietatea. Cu toate acestea, când vine vorba de strategiile de proprietate și de ieșire a activelor subiacente, există unele diferențe semnificative.

Am discutat recent cu Steve Dering, directorul nostru de rezidențe de capital, despre proprietatea fracțională, investițiile de capital privat și acțiunile de timp.

În calitate de pionier în categoria proprietății fracționate, Steve este un expert în domeniu. El a creat prima dezvoltare de proprietate fracțională de lux din lume (denumită ulterior „cluburi de reședință”) Deer Valley Club din Park City, Utah.

Mai târziu, Steve a lucrat cu Millennium Partners pentru a crea The Phillips Club, primul club de reședință urbană din lume, în Manhattan, lângă Lincoln Center.

Oricine a fost vreodată în Manhattan știe cât de greu este să creezi o dezvoltare imobiliară de acea dimensiune într-un oraș dens populat ȘI să obții un model de proprietate comună aprobat. Millennium Partners deținea mai multe hoteluri Ritz Carlton și Four Season ca parte a dezvoltărilor lor imobiliare urbane, cu uz mixt. Așadar, îmbinarea proprietății fracționate cu proprietăți imobiliare urbane și servicii de răsfăț a fost un lucru firesc pentru ei. Și pentru Steve, care a devenit un expert în industrie.

Ce este multiproprietatea?

Steve descrie multiproprietatea ca pe o „pre-cumpărare a vacanțelor”.

„Datorită costurilor de marketing și vânzare extrem de ridicate, nu se bazează pe proprietăți imobiliare. Este logic pentru un segment al pieței dacă îl păstrează timp de cinci sau mai mulți ani și utilizează la maximum timpul disponibil. Există o valoare de revânzare reziduală mică sau deloc. ”

Ce este proprietatea fracțională?

Proprietatea fracționată este o structură de proprietate foarte comună pentru active scumpe, cum ar fi aeronavele, mașinile sport și proprietățile de vacanță.

Proprietatea fracțională este procentul de proprietate asupra unui activ. Proprietarii fracționari împart acel activ și împărtășesc beneficiile activului, cum ar fi drepturile de utilizare și accesul prioritar.

De obicei, există un aranjament făcut printr-o companie de administrare a proprietății care supraveghează întreținerea regulată a casei de vacanță și reaprovizionarea necesităților precum articole de toaletă și alimente.

„Proprietatea fracțională este oferită cel mai de obicei în dezvoltările cu mai multe unități și este o alternativă la deținerea unei case de vacanță scumpe într-o anumită locație. Proprietarii pot ieși oricând și revine fiecăruia să-și vândă partea, fie personal, fie printr-un profesionist imobiliar ”, spune Dering.

„Proprietatea fracțională este o investiție în stilul de viață care poate sau nu poate fi apreciată. O mare parte din rentabilitatea investiției este rezultatul economiilor de vacanță în comparație cu valoarea de închiriere a vizitelor lor la proprietatea lor. ”

„Proprietatea fracțională este specifică site-ului și este acordată persoanelor fizice. Unele programe fracționate nu permit închirierea. În caz contrar, închirierile nu pot fi obligatorii, iar veniturile nu pot fi reunite. Proprietarii fracționari pot vinde oricând doresc ”, spune Dering.

Cluburile private de reședință sunt, de asemenea, fracționare, deși cluburi de ultimă generație.

Care este principala diferență între multiproprietate și proprietate fracțională?

Principala diferență constă în faptul că investitorul deține mai degrabă o parte din titlu decât unități de timp, ca într-o perioadă de timp.

Ce este un fond de capital privat de vacanță imobiliar?

Un fond de capital privat de vacanță imobiliar, care este structurarea Equity Residences ca un tip de investiție.

O diferență de principiu între proprietatea fracțională și un fond de investiții precum Equity Residence este că nu există o „repartizare a veniturilor” într-o fracțiune. Acest lucru se datorează faptului că fracționarii nu produc venituri pentru proprietari.

Aceste limitări nu există pentru rezidențele de capitaluri proprii.

Residențele de capitaluri proprii pot vinde doar investitorilor acreditați, spre deosebire de un fracțional care este deschis tuturor.

„Partenerii limitati din fondurile Equity Residences au o rentabilitate mai previzibilă a investiției, deoarece este un obiectiv de afaceri declarat, iar investitorii pot alege din diverse locații atunci când pleacă în vacanță. Și pentru că fondurile sunt în conformitate cu Regulamentul D, nu există nicio restricție privind împărțirea veniturilor din închiriere, ceea ce este, de asemenea, fundamental pentru modelul de afaceri în comandită limitată ”, spune Dering. "Fondurile au o dată de lichidare declarată pentru portofoliul de case, de obicei după o perioadă de deținere de zece ani."

Administrarea unei societăți în comandită revine asociatului general, care permite orice număr de asociați a căror răspundere este limitată la suma totală a investiției lor în companie. Uneori, aceștia sunt denumiți „parteneri tăcuți”, ceea ce înseamnă că pot face investiții în companie, dar nu au putere de vot sau control asupra operațiunilor de zi cu zi.

Există mai multe avantaje pentru un fond de capital privat, inclusiv protecția activelor personale, impozitare de trecere, supraveghere completă și potențial de investiții.

Care sunt unele asemănări între proprietatea fracțională și investiția de capital privat în imobiliare de vacanță?

Există câteva similitudini între proprietatea fracțională și investiția în capital privat în imobiliare de vacanță.

„Proprietarii și investitorii fracționari își rezervă și își folosesc casele de vacanță în același mod (cu excepția investitorilor de fonduri care optează pentru dividende financiare maxime mai degrabă decât pentru vacanțe)”, spune Dering. „Sunt, de asemenea, similare în sensul că atât proprietarii, cât și partenerii nu trebuie să se ocupe de grijile și durerile de cap ale proprietății tipice a unei case de vacanță”.

Deci, în cele din urmă, care este Equity Residence?

Equity Residences oferă atât investiții financiare, cât și investiții în stilul de viață într-un portofoliu de case din diverse locații. Asta înseamnă că fiecare investitor are opțiunea de a maximiza fie componenta financiară sau stilul de viață, fie de a le echilibra, în funcție de modul în care acordă prioritate dividendelor financiare față de concediul personal.

„Deoarece fondurile Equity Residences dețin casele și au o dată de lichidare stabilită, casele sunt vândute ca reședințe cu proprietate integrală, ceea ce reprezintă o tranzacție mai tradițională decât o vânzare fracționată și toți investitorii ies în același timp”, spune Dering.

De exemplu, o strategie interesantă de lichidare viitoare pentru investitori ar putea fi vânzarea caselor în mod fracțional altor investitori care au o preferință puternică pentru o anumită locație și care ar putea aplica distribuția fondului la acea achiziție fracționată.

„Cred că aproape toți investitorii noștri acreditați au luat în considerare anterior un tip de cumpărare de case de vacanță sau dreptul de utilizare a membrilor. Sunt pricepuți și studiază avantajele și dezavantajele fiecărei opțiuni. Equity Residences îi atrage pe cei care doresc un profit financiar atractiv și previzibil, împreună cu vacanțe superbe, fără a suporta costurile ridicate și durerile de cap ale proprietății tradiționale a unei case de vacanță. Asta restrânge câmpul candidaților și, în umila mea părere, oferim cel mai bun model de afaceri și valoare ”, spune Dering.

Gânduri finale

Deși performanțele anterioare nu garantează succesul viitor, este clar că industria investițiilor de capital privat a parcurs un drum lung în ultimii 50 de ani. Pentru investitorii care sunt în căutarea unui randament financiar cuplat cu vacanțe superbe în regiuni care încetează falimentul, investiția de capital privat poate fi alegerea potrivită.