Înțelepciunea comună este că acțiunile în timp sunt o înșelătorie comisă asupra celor naivi. Relaxați-vă în timpul vacanței într-o locație de cărți de povești, cuplurile nefericite sunt atrase în prezentări de înaltă presiune oferind mese gratuite, cazare și activități recreative, apoi vândute pe ideea unei „vacanțe preplătite” anuale pentru tot restul vieții. La scurt timp după aceea, descoperă că „vacanța lor plătită în avans” este dificil de utilizat, în facilități nedorite, mai scumpe decât un hotel obișnuit sau toate cele trei. Când încearcă să vândă, își găsesc investiția fără valoare. Uneori nici măcar nu pot pleca fără ca agențiile de credit să-i urmărească pentru drepturile de proprietate.

între

Indiferent dacă această imagine este sau nu corectă, dezvoltatorii stațiunilor fracționate de astăzi se luptă puternic să se distanțeze de această percepție. Esențialul acestui efort a fost redenumirea și repoziționarea produsului. Indiferent de cât de asemănătoare sau de diferite sunt față de acțiunile de timp din trecut, aranjamentele de astăzi se numesc fracționare, hoteluri de apartamente, condoteluri, cluburi private de rezidență, cluburi de destinație sau altceva, dar rareori.

Fracționalele de astăzi sunt cu adevărat diferite de timpurile de ieri?

În general, răspunsul este da, dar această generalizare poate fi înșelătoare, mai ales dacă se pune prea mult stoc în numele aranjamentului și nu suficient în aranjamentul în sine. Ideea din spatele timpurilor tradiționale a fost la fel de logică și convingătoare ca și ideea care a condus explozia fracționată de astăzi. Problema nu era conceptul; a fost executarea.

În aproape fiecare stat, orice aranjament care implică partajarea în timp a unui activ se încadrează în definiția legală a unui multiproprietate și este reglementat de legile privind multiproprietatea. Aceasta înseamnă că, din punct de vedere juridic, toate fracțiunile sunt în comun. Dar nu înseamnă că toți fracționarii împărtășesc aceleași probleme care au dat un nume rău partajelor de timp.

Diferențe cheie între proprietatea fracțională și multiproprietate

Cel mai important factor distinctiv între fracțiunile moderne și acțiunile tradiționale în timp este numărul de proprietari pe casă sau apartament. Majoritatea acțiunilor în timp implică până la 52 de proprietari pe unitate, iar multe dintre restul implică 26. Principala consecință a unui număr atât de mare de proprietari este șederea scurtă și/sau rare a proprietarului. Majoritatea proprietarilor de multiproprietate își vizitează proprietatea doar o dată pe an, de multe ori doar o săptămână. Aceasta înseamnă că există o legătură emoțională mică între proprietari și proprietate, adesea numită „mândrie de proprietate”, iar această lipsă de legătură se traduce prin lipsă de grijă și apatie. Trafic mai mare înseamnă, de asemenea, mai multă uzură.

În schimb, majoritatea fracțiunilor implică 2-12 proprietari pe unitate, ceea ce înseamnă că proprietarii vizitează proprietatea mai frecvent și stau mai mult. Cotele de proprietate mai mari și mai mult timp petrecut la proprietate oferă proprietarilor fracționari o miză mai mare în aspectul și simțirea proprietății și în modul în care se apreciază în timp. Proprietarilor fracționali le pasă de proprietatea lor și de investițiile lor și arată modul în care proprietatea este întreținută și operată.

Calitatea și costul mai ridicate diferențiază, de asemenea, fracționalele de acțiunile în timp. În general, fracțiunile implică apartamente sau case mai mari, mai multe facilități și finisaje mai bune. Cumpărătorii fracționali plătesc mai mult pentru achiziționare și se așteaptă să plătească mai mult în taxe de întreținere și gestionare. Construcțiile și finisajele de calitate superioară, împreună cu mai multe resurse pentru întreținere și gestionare și mai puțini utilizatori, tind să păstreze proprietatea cu un aspect bun și să funcționeze fără probleme. Prin comparație, proprietățile de multiproprietate se degradează adesea în timp, făcându-le să devină mai puțin de dorit pentru cumpărătorii inițiali și să piardă cea mai mare parte sau toată valoarea de revânzare. Această degradare rezultă din calitatea inițială mai scăzută, întreținerea și gestionarea inadecvate și traficul ridicat al utilizatorilor.

Un alt factor distinctiv comun între fracțiunile moderne și acțiunile de timp tradiționale este gradul de control al proprietarului. Asociațiile fracționate structurate corespunzător funcționează la fel ca asociațiile de proprietari și își păstrează autoritatea și controlul suprem asupra proprietăților lor. Responsabilitatea operațională zilnică este delegată unui manager sau unei societăți de administrare, dar proprietarii își păstrează dreptul de a înlocui conducerea în cazul în care aceasta nu funcționează. În schimb, majoritatea acțiunilor de timp sunt controlate permanent de un dezvoltator sau de un operator hotelier, iar cumpărătorii de acțiuni de timp sunt priviți mai mult ca oaspeți de la hoteluri repetate decât ca proprietari de proprietăți. Acest aranjament oferă puține stimulente operatorului pentru a menține standarde ridicate după ce s-a vândut ultima dobândă pe durată limitată.

Proprietatea fracțională este mai bună decât multiproprietatea?

Faptul că majoritatea fracționarilor nu împărtășesc caracteristicile care au făcut cele mai multe oferte negative în timeshare nu înseamnă că toate fracționalele sunt oferte bune sau chiar că fracționalele sunt întotdeauna mai bune decât timeshares. Mai degrabă, înseamnă că cumpărătorii fracționali trebuie să evalueze detaliile aranjamentului înainte de a cumpăra și să nu fie distrași de eticheta atașată de vânzător. Câți proprietari pe unitate vor fi acolo? Care este calitatea construcției și a mobilierului? Există un buget realist care să ofere bani pentru operarea proprietății, precum și pentru înlocuirea mobilierului și a echipamentelor în mod regulat? În ce măsură proprietarii pot exercita controlul asupra proprietății și asupra administrării?

AFLAȚI MAI MULTE

Pentru mai multe informații despre diferitele tipuri de proprietăți de vacanță fracționate și despre cum să comparați un multiproprietate cu un club de reședință privată, un club de destinație, un club de vacanță și alte tipuri de proprietăți fracționate, comune și coproprietare de reședințe de vacanță, consultați „Analizarea, compararea și Alegerea dintre opțiunile de proprietate de vacanță fracționată. Pentru răspunsuri la cele mai frecvente întrebări despre partajarea fracțională a casei de vacanță și coproprietate, inclusiv parteneriatele cu prietenii și familia, consultați „Întrebări frecvente despre proprietatea de vacanță fracțională”.

Despre SirkinLaw APC

SirkinLaw APC s-a concentrat pe coproprietatea imobiliară din 1985 și a fost implicată în crearea a peste 5.000 de acorduri de coproprietate în Statele Unite și în lume. Această gamă de experiență ne permite să ne bazăm pe o bibliotecă imensă de documentație fracționată a proiectului, precum și pe cunoștințe extinse despre cerințele de marketing și înregistrare pentru practic orice locație în care un proiect ar putea fi localizat sau potențial comercializat. Ne mândrim cu capacitatea noastră de a scrie documente legale în limba engleză simplă, de a dezvolta structuri simple și elegante de utilizare și de organizare și oferim servicii eficiente, fiabile și rentabile pentru proiecte fracționate, de la o singură casă sau unui condominiu până la sute de factori. interese. Firma noastră are birouri în San Francisco California, Evergreen Colorado și Paris Franța.