Pentru un antreprenor greu de plătit, cum ar fi William P. Foley II, industria asigurărilor de titluri era atât de dură și plictisitoare la începutul anilor 1980 încât era pregătită pentru cucerire.

lean

Așa că Foley a construit o companie de titlu care să se potrivească stilului său agresiv, fără prostii; unul care îi câștigă acum sobriquetul, „Bruce Lee al asigurătorilor de titluri”. El a introdus idei de marketing și management care au inspirat angajații și i-au surprins pe concurenți.

În acest proces, el a condus Fidelity National Financial Inc. dintr-o minusculă operațiune din Arizona, cu 10 ani în urmă, pentru a deveni cea de-a cincea cea mai mare companie de asigurări din țară, cu 4.700 de angajați în 48 de state și cu sediul central în Irvine. Este nu. 2 în statul din spatele First American Financial Corp. în Santa Ana, a doua cea mai mare companie de titluri din țară.

Foley, președintele și directorul executiv și asistenții săi de vârf au făcut din Fidelity invidia industriei, realizând ceea ce niciun alt asigurător major nu a reușit să facă în ultimii cinci ani - generează profituri anuale numai din operațiuni. Și o va face împotriva acestui an.

„Nu există spațiu pentru comparație în cartea mea. Băieții aceștia sunt cei mai buni ”, a țâșnit John O'Neil, analist al industriei la Oppenheimer & Co. Inc. brokeraj în New York.

Veniturile Fidelity numai din operațiuni de titluri au crescut cu o rată de 30% pe an în ultimii cinci ani. Se așteaptă încă un an blockbuster - venituri care depășesc 500 de milioane de dolari, o creștere de 31% față de anul trecut - înainte de a se încetini într-un ciclu de creștere mai lentă și de a se concentra pe adăugarea de proiecte legate de activitatea sa de titlu.

Atât creșterea rapidă, care a venit în mare parte din achizițiile majore din ultimii doi ani, cât și complexitatea gestionării unei companii mult mai mari, la nivel național, au forțat Foley să adauge un pic de grăsime abordării sale de gestionare a oaselor goale.

El, de exemplu, și-a încălcat unul dintre promisiunile sale de multă vreme - de a evita birocrația - prin angajarea unui manager regional care să se ocupe de operațiunile companiei de pe Coasta de Est. „Nu are voie să aibă un personal regional; doar el și un secretar ”, a spus Foley, care urăște birocrația. Principiul său de acum este „minimaliza birocrația”.

El a mai spus că încearcă să-și înmoaie căile dominatoare asupra propriului personal.

„Obișnuiam să am păr înainte să lucrez pentru el”, a spus Steve McCartney despre zilele sale stresante în calitate de director financiar financiar al Fidelity timp de cinci ani, la mijlocul anilor ’80.

Totuși, stresul a dat roade pe linia de jos. Venitul net al companiei a crescut de la 2,5 milioane USD în 1988 la 15,1 milioane USD anul trecut.

Creșterea fenomenală a companiei este aproape la fel de surprinzătoare pentru Foley, precum și pentru investitorii și concurenții Fidelity.

„Urăsc să spun asta”, a mărturisit el, „dar chiar nu a existat un plan prea mare”, a spus el. "Adică, a existat un plan în care am vrut să ne extindem, dar nu am visat niciodată la mijlocul anilor '80 că compania noastră va deveni la fel de mare ca și astăzi."

Ca o afacere, asigurarea de titlu este una dintre cele mai puțin riscante, deoarece asigură împotriva evenimentelor trecute, nu a celor viitoare. Protejează cumpărătorii împotriva erorilor de proprietate, a drepturilor de garanție sau a sarcinilor, cum ar fi impozite, credite ipotecare sau alte creanțe de proprietate asupra proprietății asigurate. Dacă companiile ar cerceta cu exactitate înregistrările publice, nu ar avea niciodată pierderi. Dar se fac greșeli, iar companiile sunt victime fraudei, în special de către agenți independenți.

Fidelitatea își datorează succesul în principal unei abordări neobișnuite în industrie:

* Politicile sale privind titlul sunt vândute în principal de angajați, nu prin agenți. Acest lucru nu numai că economisește bani - agenții păstrează 80% din prime, în timp ce utilizarea angajaților costă doar aproximativ 50% - oferă, de asemenea, Fidelity o modalitate mai bună de a proteja împotriva pierderilor. Fidelity a plătit aproximativ 5% din veniturile sale din pierderi anul trecut, comparativ cu o medie a industriei de 8%.

* Se concentrează pe revânzările rezidențiale, care sunt mai sigure și mai consistente decât piețele comerciale și cele noi. În timp ce se concentra asupra revânzărilor de locuințe, Fidelity a beneficiat de boom-ul de refinanțare în ultimii ani - creditorii necesită o nouă politică de titluri pentru orice nou împrumut de locuință.

* A realizat achiziții înțelepte - două mari în ultimii doi ani și 11 din 1986 - și a transformat operațiuni subevaluate, întârziate. Extinderea i-a conferit o prezență națională și ceva ce nu a mai avut până acum: un portofoliu de investiții considerabil. „Unul dintre motivele pentru care am avut atât de mult succes în operațiuni este că trebuie să fim”, a spus Foley. „Nu aveam nicio pernă ca și alte companii de titlu care să se poată baza pe câștigurile din portofoliile lor de investiții atunci când operațiunile de titluri nu mai funcționau. Acum avem o pernă, dar asta nu înseamnă că ne vom schimba ”.

* Păstrează un spirit flexibil, antreprenorial, mai ales în ură de birocrația obișnuită a industriei. A înființat o filială separată, American Title, în California de Nord pentru a concura împotriva Fidelity, precum și a altor asigurători, parte a schemei Foley de a crea companii concurente în modul în care Procter & Gamble a înființat mărci concurente de săpun. El speră să aducă conceptul în sudul Californiei în curând. Fiind ușor în ceea ce privește managementul, Fidelity se poate deplasa rapid și pentru a concedia angajați cu fracțiune de normă și temporari, precum și angajați cu normă întreagă, dacă este necesar, atunci când afacerea încetinește. Disponibilitatea lui Foley de a angaja personalul și reducerea costurilor a făcut ca un analist să-l numească „Bruce Lee al asigurătorilor de titluri”.

* A creat un pachet de stimulente pentru majoritatea angajaților și a deținerii de acțiuni ale angajaților. Foley este cel mai mare acționar unic, cu 21,1% din acțiuni, depășindu-l pe următorul ca mărime, Frank P. Willey, consilierul general al companiei, care deține 2,8%. Dar aproape 1.200 de angajați dețin 22% suplimentar prin contribuții și subvenții echivalente de la companie. „Nu există nimic ca un angajat extrem de motivat și nu există o motivație mai bună decât deținerea unei părți a navei”, a declarat analistul industrial Jamie Inglis la Philo Smith & Co. firma de cercetare în asigurări din Stamford, Conn.

* Este o operație practică. Foley și locotenenții săi de top călătoresc săptămânal la sucursale, îndemnând angajații de pe teren să practice preceptele corporației, inclusiv serviciul pentru clienți și respectul față de angajați și menținând managerii locali în ton cu ceea ce face sediul central.

Wall Street, pe care Foley îl curtează de când a făcut public Fidelity în urmă cu șase ani, este în cele din urmă vândut în operațiunea sa. Prețul acțiunilor companiei a crescut de la 3.875 dolari pe acțiune cu doar 30 de luni în urmă, ajustat pentru două împărțiri de acțiuni de atunci, la peste 32 de dolari pe acțiune în ultimele luni. Acesta s-a închis vineri cu 30,625 dolari pe acțiune, neschimbat față de închiderea de joi de pe bursa din New York.

Analiștii au puține îndoieli că Foley, Willey și alți manageri de top pot continua să stimuleze creșterea și profitabilitatea Fidelity.

„Discul lor vorbește de la sine”, a spus Inglis. "Compania are încă un potențial semnificativ de creștere."

Majoritatea analiștilor sunt de acord, în special cei de la trei firme bancare de investiții din Wall Street, care au contribuit la vânzarea noilor acțiuni ale companiei într-una sau ambele oferte în ultimii doi ani. Platitudinile lor din rapoartele de cercetare se revarsă ca niște recenzii superbe pentru un nou film fierbinte:

„Peste medie”, a spus Merrill Lynch & Co. în New York.

„Un jaguar printre elefanți”, ronronează Furman Selz Inc. în New York.

„Fidelity National Financial este genul nostru de acțiuni”, spune Oppenheimer.

Cele trei companii gestionează, de asemenea, portofoliul de investiții de 220 milioane de dolari al Fidelity. Asigurarea gestionării activelor către experți, precum și obținerea unor oferte imobiliare proaste, a spus Inglis, permite managerilor companiei să se concentreze pe ceea ce știu cel mai bine: asigurarea de titlu.

Veniturile din oferte, 10,7 milioane dolari anul trecut și 18,3 milioane dolari în primăvara trecută, au ajutat Fidelity să facă achiziții majore care și-au dublat dimensiunea. Ofertele au dat, de asemenea, companiei suficiente acțiuni restante, 9,8 milioane, pentru ca Wall Street să fie mai interesat de tranzacționarea acțiunilor companiei.

Foley, în vârstă de 48 de ani, este un texan nativ și fost căpitan al forțelor aeriene, care își menține fizicul elegant din zilele sale de facultate și rolul militar înrădăcinat în el în S.U.A. Academia Militară de la West Point, N.Y.

Cu o diplomă de master în administrarea afacerilor și o diplomă în drept, Foley a practicat timp de șapte ani dreptul imobiliar și fiscal în Phoenix și a devenit un investitor major în economii și împrumut de securitate în Scottsdale.

S-a alăturat echipei de economii din Arizona cu normă întreagă în 1981 și a inițiat achiziția unei mici agenții de titluri Tucson și a unui mic asigurător de titluri din Denver, recunoscând modul în care acele operațiuni ar putea canaliza clienții către economie. El și Willey, care lucraseră la firma de avocatură Foley și la compania de titluri, au început să achiziționeze companii de titluri mici, în principal în California.

Cu toate acestea, misiunea majoră a lui Foley pentru economie a fost derularea unui proiect tulburat de partajare a timpului în Florida. După 10 luni petrecute la fiecare două săptămâni în Florida, și-a dorit să iasă. În calitate de director de rezervă, el a început să voteze și împotriva împrumuturilor pe care președintele său, Thomas Van Sickle, a vrut să le acorde clienților, lărgind o ruptură care crește între ei.

„Am crezut doar că aceste împrumuturi sunt o rețetă pentru dezastru”, a spus Foley. După cum sa dovedit, împrumuturile neperformante și scăderea drastică a valorilor terenurilor au cauzat în cele din urmă eșecul economiei în 1989.

Van Sickle, însă, nu a văzut decât un tânăr regizor descurcat și abraziv.

„Cu Bill Foley, există o singură modalitate prin care oamenii lucrează pentru el: face exact ceea ce cere”, a spus Van Sickle, acum proprietar de hotel în Sedona, Ariz. „A fost oarecum dictatorial, ca să spunem cel puțin”.

Alții care au lucrat cu Foley sunt mai amabili în evaluările lor.

„Este un tip foarte, foarte inteligent și, pentru că este foarte rapid, înveți o sumă extraordinară de la el”, a spus Steve McCartney, fostul director financiar al Fidelity, care știe că lucrează pentru o altă companie. „Dar este greu de lucrat pentru că nu are cele mai bune abilități de oameni. Plătești pentru asta cu ceva stres. ”

La sfârșitul anului 1984, Foley și Willey au proiectat o cumpărare cu pârghie a Fidelity. Ei erau încă interesați de afacerea de rezervă și au solicitat deschiderea unuia în nordul Californiei.

Autoritățile de reglementare, care îl forțaseră pe Van Sickle să plece la Security Savings la mijlocul anilor 1980, nu doreau ca niciunul dintre compatrioții săi să se întoarcă în industrie. Foley a declarat că a fost amenințat de către autoritățile de reglementare cu audituri fiscale anuale și o investigație cu privire la cumpărarea Fidelity, cu excepția cazului în care și-a retras cererea și a fost de acord cu o interdicție de cinci ani din industrie.

„Mi-am dat seama de puterea guvernului federal”, a spus Foley. „Pur și simplu nu am vrut să mă lupt cu asta”.

Pe măsură ce Fidelity a crescut, Foley a încercat ceva diferit. În 1988, compania a cumpărat o participație de 5,6% la General Housewares, o companie de cadouri și articole de uz casnic din Stamford, Conn., Dar în curând a vândut-o pe măsură ce au apărut întrebări cu privire la intențiile sale. „Ne-am gândit doar că este o adevărată companie subevaluată”, a spus el. „A fost o idee prost concepută. Dar am câștigat bani pentru că prețul acțiunilor a crescut. ”

Cu toate acestea, a văzut încă afaceri conexe pe care dorea să le achiziționeze. În 1989, Fidelity a cumpărat o participație de 23,6% la Hammond Co. în Newport Beach, un bancher regional ipotecar, unde Foley a luat loc la bord. Dar președintele, Thomas T. Hammond, nu era interesat să vândă. Fidelity și-a vândut în cele din urmă acțiunile companiei pentru prețul de achiziție inițial.

Abia un an mai târziu, Fidelity a fost de acord să formeze o operațiune de creditare ipotecară în comun cu societatea Charter Savings Bank din Huntington Beach. Economisirea, totuși, era bolnavă, iar autoritățile de reglementare federale l-au confiscat, ucigând întreprinderea.

„Ne-am gândit că afacerea bancară ipotecară ar putea fi un bun adjuvant la ceea ce facem”, a spus Foley. "În retrospectivă, probabil că nu a fost o investiție înțeleaptă să facem într-o industrie care ne oferă toate afacerile noastre."

Cu industria titlurilor în plină expansiune de la refinanțări - a crescut cu 25% anul trecut la 5 miliarde de dolari - companiile mai slabe au reînviat și Fidelity vede mai puține oportunități de a achiziționa firme la prețuri avantajoase. Foley recunoaște, de asemenea, că Fidelity „ajunge la aproape toată cota de piață pe care o putem obține în unele dintre aceste județe”.

Deci, pe măsură ce se pregătește să se stabilească într-o perioadă de creștere mai lentă anul viitor, compania are în vedere modalități mai tradiționale de extindere, de la angajarea în asigurări de viață a creditelor ipotecare până la achiziționarea de operațiuni legate de titluri, cum ar fi servicii care informează creditorii dacă împrumuturile plata impozitelor pe proprietate.

„Dacă vom continua creșterea, va trebui să ne implicăm în alte linii de afaceri de asigurări sau în afaceri care sunt legate de industria asigurărilor de titlu”, a spus Foley.

Cronologia succesului

Printr-o serie de achiziții, Fidelity National Financial se dezvoltă ca un lider al industriei și un favorit printre observatorii de acțiuni.

* Achiziție cu levier: William P. Foley II și Frank P. Willey formează Fidelity National Financial și achiziționează participație de control în Fidelity National Title Insurance, cu sediul în Arizona. Foley ales ca președinte și președinte; Willey vicepreședinte și consilier general.

* Proprietatea angajaților: devine prima companie de asigurări de titluri deținută de angajați după ce a primit permisiunea de a vinde acțiuni angajaților.

* Extinde prezența în California: Achiziționează Stockdale Title Co. în Bakersfield.

* Pe Wall Street: devine public, tranzacționând la bursa americană.

* Achiziție: Achiziționează Western Title Insurance Co., cu sediul în San Francisco. pentru 30,3 milioane de dolari.

* Se mută la sediul central: se mută din Scottsdale, Arizona, către Irvine.

* Extindere în trei state: achiziționează operațiuni existente în Oregon, Texas și New Mexico.

* Achiziție: achiziționează încă două operațiuni din Texas.

* Primește recunoaștere: numită printre cele mai bune 200 de companii mici din America de revista Forbes.

* Concentrează eforturile: începe să efectueze toate lucrările de titlu din California de Sud dintr-un singur birou regional.

* Mai multe onoruri: numit al 25-lea stoc cu cele mai bune performanțe pe bursa americană pentru 1991 de revista Fortune.

* Achiziții: Achiziționează operațiuni în șase județe din California de Nord și ulterior aproape își dublează mărimea prin achiziționarea Meridian Title Insurance și a filialei sale, American Title Insurance pentru 21,1 milioane de dolari. Achiziția își extinde baza la șapte state.

* Venituri record: raportează venituri de 382 milioane dolari, cu venituri nete de 15,1 milioane dolari.

* Punct de sprijin mai puternic: Achiziționează titlul de securitate și Guaranty Co. în New York pentru 21 de milioane de dolari.

* Infuzie de numerar: oferta publică de acțiuni aduce 18 milioane de dolari pe Wall Street.

Sursa: Fidelity National Financial;

Cercetat de JANICE L. JONES/Los Angeles Times

Los Angeles Times

Fidelity se deplasează în sus Filiala principală a Fidelity National Financial Inc., bazată pe Irvine, Fidelity National Title Insurance Co., s-a mutat de pe locul 48 în 1981 pentru a deveni cea de-a șaptea cea mai mare companie de asigurări de titluri a națiunii în 1992. Companie de titlu: 1992 cota de piață Chicago Asigurare de titlu: 22,3% Prima asigurare de titlu american: 17,8 Asigurare de titlu funciar Commonwealth: 15,1 Garanție de titlu Stewart: 8,9 Asigurare de titlu național de fidelitate: 8,8 Asigurare de titlu de avocați: 8,1 Asigurare de titlu vechi republică: 7,2 Toate celelalte: 11,8 *

Profil: William P. Foley II * Titlu: Președinte și CEO, Fidelity National Financial Inc. (părinte al Fidelity National Title Insurance Co.) * Educație: diplomă de licență în științe, S.U.A. Academia Militară, West Point, 1967; MBA, Universitatea din Seattle, 1970; JD, Universitatea din Washington, 1974 * Context: S.U.A. Forțele Aeriene, 1967-1972; a practicat avocatul înainte de a se alătura Security Savings & Loan în Phoenix în 1981 și a condus filiala sa imobiliară, Land Resources Corp. În 1984, Foley și colegul Frank Willey au format Fidelity National Financial și au achiziționat participația de control în Fidelity National Title Insurance. *

Ce este asigurarea de titlu? * Protecția proprietății: asigură cumpărătorii imobiliari împotriva pretențiilor anterioare de proprietate sau a intereselor imobiliare. * Cum se eliberează o politică: dacă verificarea evidenței proprietății este clară, politica este eliberată cumpărătorului, protejându-l de pierderile suferite dacă o altă persoană sau agenție, cum ar fi Serviciul de venituri interne, se constată ulterior că are un drept legal pentru toți sau o parte din proprietate. * Diferă de asigurarea pentru proprietarii de case: asigurarea pentru titluri acoperă evenimentele anterioare care afectează proprietatea unui cumpărător în momentul închiderii. Asigurarea de proprietate protejează împotriva unei serii de posibile daune viitoare, de la oaspeții care se strecoară de pe verandă la vandalism. * Polițe obligatorii: Creditorii insistă asupra asigurării dreptului de proprietate ca o condiție pentru finanțarea creditelor ipotecare și a împrumuturilor garantate de proprietăți imobiliare. * Termeni: suma nominală a poliței se bazează pe prețul de achiziție a proprietății sau pe valoarea împrumutului garantat. Deținătorii de polițe sunt acoperiți pentru suma poliței plus costul apărării titlului lor împotriva creanțelor adverse. *

Transformarea unui profit

În ultimii șase ani, rata anuală de creștere anuală a Fidelity National Financial a fost de 25,2%, cu o creștere a profitului net de 44,3%. Venituri și câștiguri în milioane:

Venituri totale Venituri nete 1988 135,0 USD 2,5 USD 1989 163,2 5,0 1990 183,3 5,2 1991 220,6 6,2 1992 382,0 15,1

Surse: American Land Title Assn.; Fidelity National Financial; Cercetat de JANICE L. JONES/Los Angeles Times