Unora le place să vorbească și să scrie despre „dezvoltatorii lacomi”. Lăcomia este un atribut al oamenilor; cu siguranță există dezvoltatori imobiliari lacomi în Seattle. Dar există și șoferi de autobuz lacomi, profesori de grădiniță lacomi și tipul lacom care face 10 excursii la tot ce poți mânca sushi bar. De ce o profesie atrage oameni lacomi și nu o face este o întrebare sociologică, nu una economică. Luarea în considerare a modului în care o bucată de teren devine un proiect viabil din punct de vedere financiar ar trebui să risipească noțiunea că dezvoltarea imobiliară este o întreprindere condusă de lăcomie sau un mod ușor de a exploata zonarea și de a „râde până la bancă”.

risc

Afacerea dezvoltării imobiliare este adesea caracterizată printr-o poveste simplă a pisicilor bogate și grase care cumpără terenuri, construiesc lucruri pe el și apoi culeg profituri masive, vândând ceea ce construiesc. Cu toate acestea, la fel ca orice afacere sau organizație, dezvoltarea imobiliară nu este un lucru sigur. Afacerile sunt ca dragostea; este vorba de asumarea riscurilor. Unul nu-l găsește pe dl. sau dna Chiar stând o casă privind televizorul; o astfel de întreprindere necesită implicare și vulnerabilitate.

Dezvoltarea imobiliară este despre transformarea riscului în profit; necesită riscul. Nivelurile de certitudine ale profitului în dezvoltarea imobiliară sunt foarte scăzute și, dacă ar fi mai mari, ar exista mult mai multe macarale decât sunt la orizont acum. Proiectele care ies din pământ au parcurs acum un drum lung și este posibil să fi fost nevoie de ani de muncă și de mulți bani pentru a le realiza. Iată o schiță rapidă a factorilor care afectează dezvoltarea.

Achizitionarea de pamant—Evident că fiecare proiect are nevoie de pământ. Găsirea terenului care va funcționa și acest drept la prețuri este primul pas. Dezvoltatorii privați nu au puteri de condamnare, așa că își asumă șansele cu piața și cu proprietarii de terenuri care doresc să-și maximizeze rentabilitatea. Dacă prețul este prea mare, nu se va întâmpla nimic. Asamblarea mai multor colete, de exemplu, poate dura ani și costă mulți bani, cu puține beneficii imediate.

Costurile de achiziție a proprietății sunt, de obicei, reportate în timp ca o datorie sau sunt cheltuieli mari de numerar. Oricum ar fi nevoie de mult timp pentru a recupera acești bani și, chiar dacă pe site ar putea exista ceva care generează venituri, există totuși costuri de operare asociate funcționării acelei funcții (parcare, locuințe, comerț cu amănuntul etc.)

Studiu de piață (cerere și ofertă)—Un dezvoltator ar putea avea un bun simț al ceea ce este posibil pe terenul lor, întrebarea importantă este „Dorește cineva să o cumpere?” În lumea reală, dezvoltarea imobiliară este condusă de cerere și ofertă. Pot deține bunuri imobiliare primare, dar dacă nimeni nu vrea să cumpere ceea ce vreau să construiesc acolo, nimeni nu câștigă bani. Studiile de piață sunt instrumente importante pentru a afla ce vor oamenii și ce sunt dispuși să plătească pentru asta. Dacă nu există cerere, atunci nu va exista un proiect.

Preț—Așa cum am subliniat anterior, odată ce s-a stabilit că există o cerere pentru ceea ce vrea să dezvolte un dezvoltator, trebuie să-și dea seama ce poate percepe pentru produsul său. Adesea, produsul se schimbă în funcție de cerere. Prețul spațiului, indiferent dacă este vorba de închirieri, de apartamente sau de spații comerciale, este stabilit foarte devreme și se bazează pe ceea ce se întâmplă pe piața imobiliară mai largă. Un studiu de piață îl va ajuta pe un dezvoltator să-și dea seama ce fel de caz pot face unei bănci pentru construcții și alte împrumuturi. Un dezvoltator trebuie să întrebe „Dacă îl voi construi, vor veni?” Acesta este mai bine un răspuns sincer, deoarece modelează orice altceva care se întâmplă.

Băncile—Băncile, spre deosebire de mitologia populară, nu sunt marinari beți, nebuni, ai finanțelor; urăsc riscul. Băncile sunt persoanele care îți vor împrumuta o umbrelă atunci când nu plouă. Un dezvoltator trebuie să susțină un argument puternic că proiectul pe care îl propune are un risc foarte mic și un potențial ridicat de returnare. Doriți să încercați un acoperiș verde sau o clădire pasivă? Banca va trebui să convingă că chiriile vor acoperi cheltuielile suplimentare și posibilele dezavantaje, inclusiv permiterea durerilor de cap și a problemelor tehnice. Băncilor le plac pariurile sigure, ceea ce înseamnă adesea că finanțează lucruri care arată ca orice altceva construit înainte. Urăști clădirile de tăiat cookie?; nu da vina pe dezvoltatori și arhitecți, dă vina pe bănci.

De mediu—Acest lot dulce pe care l-ați cumpărat ar putea părea perfect pentru un proiect de utilizare mixtă, dar ce ziceți de acel deal înclinat chiar lângă el? Aceasta ar putea prezenta o problemă gravă de eroziune. Și, oops, se pare că a existat un rezervor sub pământ atunci când site-ul era o benzinărie. Asta va costa ceva timp și bani în plus. Guvernul local și de stat necesită o mare diligență pentru a fi siguri că un site nu are probleme grave de mediu. Într-un oraș mare, cu o mulțime de activități anterioare desfășurate pe un site de-a lungul timpului, pot apărea o mulțime de probleme. Acestea costă bani pentru analiză și remediere, chiar înainte ca un nou proiect să fie aprobat.

Zonare—Chiar dacă proprietatea este disponibilă, configurată corect, trebuie să aibă zonarea corectă. Evident, dezvoltatorii încearcă să cumpere terenuri în zona potrivită, dar după ce au analizat site-ul și problemele asociate acestuia, inclusiv riscurile financiare, uneori, zonarea trebuie schimbată. De exemplu, dacă un dezvoltator constată că există o cerere mare pentru produsul lor, dar costurile pentru construirea proiectului sunt mari, ar putea dori mai multe unități. Crearea mai multor unități, chiar și câteva, ar putea înclina scara pentru bancă, asigurându-se că chiriile sau vânzările vor acoperi serviciul datoriei la împrumuturile lor. Poate că panta abruptă adaugă costuri care ar putea face ca proiectul să funcționeze dacă ar exista mai multe unități la prețuri mai mari.

Inspectorul clădirilor— Să spunem că totul se aliniază, studiul de piață arată cererea, nu există probleme de mediu și nu este necesară o rezonare. Dar inspectorul clădirilor? Planificatorii revizuiesc zonarea și utilizarea, dar inspectorul de clădiri neplăcut trebuie să fie mulțumit și de clădire. Acesta este un lucru bun; cineva trebuie să se asigure că construcția clădirii este sănătoasă și sigură. Tragedii se pot întâmpla atunci când presupunerile sunt greșite. Dar problemele sau modificările costă timp și bani înainte, în timpul și după construcție.

Alte probleme—Ce se întâmplă dacă un antreprenor general renunță la afaceri la jumătatea construcției? Ce se întâmplă dacă un subcontractant nu funcționează și necesită ca acea parte a proiectului să liciteze o parte din lucrare? Ce se întâmplă dacă prețurile la unele dintre materialele cheie utilizate pentru proiect vor crește brusc, crescând costurile? Toate aceste lucruri și multe altele se pot întâmpla, afectând costurile și calendarul proiectului. Fondurile pot fi alocate pentru a acoperi aceste lucruri, dar întârzierile și costurile suplimentare pot transforma ceea ce părea un lucru sigur se poate transforma într-un pariu pierdut.

Cartierul și politica—Introduceți marea variabilă în dezvoltarea din Seattle: cartierele și modul în care acestea afectează politica. Există o relație nefericită între așteptările vecinătății și realitatea cu care s-a confruntat un dezvoltator. De obicei, cu cât un proiect este mai complicat sau mai inovator, cu atât proiectul se confruntă cu mai multe provocări - și cu atât mai multe aprobări, scutiri și modificări ale regulilor existente vor fi necesare. Asta înseamnă că toată lumea ajunge să cântărească un proiect prin procesul public. Dintr-o dată sunt introduse noi variabile: designul, accesibilitatea, zgomotul, utilizarea și chiar și culoarea vopselei sau a ferestrelor sunt puse la îndoială. Fiecare dintre aceste lucruri poate adăuga costuri proiectului în plus față de timpul suplimentar pentru procesul public.

Închiriere și vânzare- Și apoi, oamenii trebuie să apară. Dacă, pe parcursul anilor necesari pentru a face față tuturor lucrurilor pe care le-am enumerat deja, piața schimbă dezvoltatorul ar putea avea o problemă reală. Dacă închirierile sau vânzările sunt ceea ce se așteaptă, este posibil ca prețurile să scadă, ceea ce reduce profiturile și poate chiar scoate un dezvoltator din afacerile sale.

Ca la orice afacere, uneori dezvoltatorii adună aur și găsesc o piesă de proprietate pentru un cântec, care este ușor de construit, nu are probleme și creează un produs care se vinde ca prăjituri calde la un preț care depășește așteptările. Ce e în neregulă cu asta?

Dezvoltatorii imobiliari aproape că nu ajung niciodată să „râdă până la bancă”, cu excepția cazului în care și-au târât primul, după ce și-au cheltuit banii, au acceptat riscuri și au făcut multă muncă pentru a construi un proiect fezabil. Salariile săptămânale nu sunt același lucru cu profitul, iar profitul nu este același lucru cu lăcomia. Oamenii fac alegeri cu privire la modul în care își câștigă banii. Dezvoltatorii imobiliari își câștigă banii asumându-și riscuri; dacă oamenii nu ar putea câștiga bani construind locuințe, atunci de ce ar face-o cineva? L-ai plăti pe șeful tău să vină la muncă în fiecare zi? Ai lucra gratuit?