O cameră proprie în oraș.

houses

În zilele noastre, în nord-vestul și în America de Nord, majoritatea oamenilor locuiesc în case sau apartamente pe care le dețin sau le închiriază. Dar nu cu mult timp în urmă, alte alegeri mai puțin costisitoare erau la fel de obișnuite: închirierea spațiului în casa unei familii, de exemplu, sau locuirea într-un hotel rezidențial.

Casele de cameră, cu mici dormitoare private și băi comune pe hol, erau deosebit de numeroase. Această formă accesibilă și eficientă de locuințe de bază este întârziată pentru o renaștere, dar barierele legale stau în cale. Acest articol relatează istoria uitată a locuințelor cu chirie redusă. Articolele ulterioare vor detalia modul de legalizare a acestor forme de locuință.

O cameră proprie în oraș

Casele de cameră au o relevanță proaspătă astăzi, în special pentru cei tineri, singuri sau pe treptele inferioare ale societății noastre din ce în ce mai inegale. Profesorul Universității din California, Paul Groth, scrie, în cartea sa enciclopedică Living Downtown:

. . . o cameră de hotel bună de 150 de metri pătrați - spațiu uscat, poate cu baie sau chiuvetă, apă rece și uneori apă caldă, suficient serviciu electric pentru a rula un bec [televizor], încălzire centrală și acces la telefoane și altele servicii - constituie o unitate de locuit mecanic mai luxuriantă decât cele locuite de o treime până la jumătate din populația pământului.

Multe mii de astfel de cartiere au format odată fundamentul locuințelor la prețuri accesibile în orașele din nord-vest. Acum, puțini oameni știu chiar că au existat.

O rețea strânsă de ordonanțe și coduri au ajutat la stoarcerea caselor de camere și a opțiunilor de locuințe conexe, aproape până la dispariție. Eliminarea anumitor restricții privind închirierea camerelor, închirierilor de paturi și locuințelor comune și încetarea mandatelor clădire cu clădire pentru parcarea în afara străzii ar putea fi cel mai rapid, mai puțin costisitor și mai durabil mod de a face locuințele mai accesibile. Acest lucru ar putea, de asemenea, face ca persoanele fără adăpost să fie mai puțin frecvente; veniturile din închirieri mai ușor accesibile pentru unii proprietari; modele de așezare suficient de dense pentru a sprijini întreprinderile din cartier, un serviciu de tranzit bun și o viață de stradă vibrantă; și conducerea mai puțin necesară.

Afluența în sus, încaperea jos

Camere 60 Cent. Flickr, xdd869

În anii 1800, îmbarcarea cu familiile era un lucru obișnuit pentru oamenii de toate vârstele. Aproape jumătate din americanii din mediul urban și-au petrecut o parte din viață fie ca pensionari în casele altora, fie ca gazde de pensionari în propriile lor, așa cum detaliază profesorul Groth. Pe măsură ce anii 1800 s-au transformat în anii 1900 și America de Nord s-a urbanizat, alte opțiuni au proliferat. Pentru clasa muncitoare, s-au deschis o mulțime de case. Unii au oferit și îmbarcare, cu bucătărie și sufragerie la subsol sau la parter. Pentru cei săraci, casele de cazare ieftine au oferit cazare de bază la prețuri mici. Unele aveau camere private mici. Alții aveau grile de cabine deschise. Alții ofereau încăperi supraetajate sau rânduri de „flops” din plăci dure. În San Francisco, cu un secol în urmă, cinci șesimi dintre locuitorii hotelurilor erau fie de clasă muncitoare, fie săraci, iar o cameră acceptabilă ar putea costa 35 de cenți pe noapte (8 dolari în moneda actuală).

Concentrate în apropierea orașelor, hotelurile rezidențiale asigurau viața urbană prin excelență. Amestecul dens de spații de cazare cu restaurante la prețuri accesibile, spălătorii, săli de biliard, saloane și alte unități de vânzare cu amănuntul au făcut viața convenabilă pe jos și cu bugete reduse. „Trotuarele și magazinele din jur funcționau ca părți ale casei fiecărui rezident”, scrie Groth.

În Cascadia, astfel de locuințe au dispărut aproape. Un secol de bogăție în creștere este unul dintre motive. Cu venituri mai mari, am cumpărat mai mult spațiu și intimitate. Tineri, cu mobilitate ascendentă, rezidenți întreprinzători s-au mutat din hoteluri, privând cartierele hoteliere de cei mai buni clienți ai lor. Cei lăsați în urmă erau mai greu de angajat, mai săraci, pe partea greșită a legii sau pur și simplu excentrici. Această tendință s-a accelerat în anii 1960 și 1970, când autoritățile au dezinstituționalizat multe persoane cu boli mintale și au început să le adăpostească în case de cazare și alte hoteluri ieftine. În majoritatea cazurilor, autoritățile de sănătate mintală au intenționat ca astfel de aranjamente să fie temporare. Unii au planificat să construiască și să sprijine constelații de facilități de îngrijire mici, bazate pe cartier, de exemplu, dar politica NIMBY a intervenit. Facilitățile de îngrijire nu s-au construit niciodată, iar unele dintre cele mai vulnerabile societăți au fost blocate în case de cazare, care până atunci ajunseseră să fie cunoscute sub numele de hoteluri cu o singură cameră (SRO).

Reguli în creștere, rezultate mixte

O altă parte a explicației despre dispariția hotelurilor rezidențiale este legală. Generațiile succesive de legi au făcut ca hotelurile rezidențiale să fie mai scumpe de funcționat. Alte reguli le-au făcut pur și simplu ilegale în afara orașelor istorice: pe măsură ce orașele s-au extins spre exterior, camerele nu s-au putut răspândi în noile cartiere.

Regulile nu erau accidente. Timp de un secol începând cu anii 1880, proprietarii imobiliari dornici să minimizeze riscul și să maximizeze valorile proprietăților au lucrat pentru a menține locuințele pentru oamenii săraci departe de investițiile lor. Uneori, au lucrat mână în mănușă cu reformatori bine intenționați, care aveau intenția de a asigura locuințe decente pentru toți. Locuința decentă, în practică, a însemnat nu numai siguranță fizică și igienă, ci și locuințe care s-au apropiat de ceea ce se așteptau familiile din clasa de mijloc. Această coaliție a celor interesați și bine intenționați a încorporat și a închis în mod eficient casele de cazare și casele de cazare ieftine și a aruncat și bariere în calea internării la domiciliu. A acționat prin reguli federale, de stat și locale în moduri care păreau rezonabile la momentul respectiv: limite de ocupare; și cerințe pentru băi private, bucătării și locuri de parcare. Cu toate acestea, efectul net a fost de a interzice în mod esențial locuințele urbane accesibile din sectorul privat pentru cei aflați la baza scării salariale.

Locuințele cu venituri mici, sprijinite public, au venit în locul său, dar niciodată în cantități adecvate. S-ar putea să nu umple niciodată golul. Construirea de locuințe este costisitoare și niciun loc din America de Nord nu a demonstrat vreodată voința politică de a construi suficient din ele pentru a satisface toate nevoile. Locuințele subvenționate pot umple bine anumite nișe, inclusiv ajutor pentru cei aflați în criză personală, sărăcie gravă sau cu nevoi speciale. Deosebit de promițător este modelul comunitar de încredere funciară, care separă cu grijă proprietatea asupra locuințelor de factorul cheie al creșterii prețurilor imobiliare - aprecierea valorii terenurilor. Dar piața locuințelor private ar putea face mult mai mult pentru a oferi spații de locuit la prețuri accesibile dacă am renunța la acele cerințe care doar protejează valorile proprietății altora, făcând ilegale casele de cazare și alte opțiuni de locuire simple.

Interes public sau război de clasă?

Scopul legitim al codurilor de construcție și de utilizare a terenurilor, la urma urmei, nu este de a favoriza în continuare cei deja norocoși, ci de a corecta eșecurile pieței. Un astfel de eșec este lacunele de informații. Cumpărătorii și chiriașii nu pot ști cu ușurință, de exemplu, dacă grinzile structurale ale unei clădiri au fost proiectate corespunzător. Nu pot verifica cu ușurință cablajul și instalațiile sanitare: va declanșa cablajul un incendiu? Apele reziduale vor fi înapoi și vor contamina apa potabilă? Doar așa, nu pot verifica cu ușurință dacă rezistența la foc a fost proiectată în clădire sau dacă mucegaiul crește în pereți. Un alt eșec al pieței în domeniul locuințelor este atunci când proprietarii derulează costurile pentru alții, de exemplu, prin instalarea de dispozitive poluante care murdăresc aerul local.

Deceniu după deceniu, regulile s-au înăsprit asupra hotelurilor rezidențiale. Unele dintre reguli au corectat eșecurile pieței; alții au impus standarde de clasă mijlocie care depășeau mijloacele săracilor. La sfârșitul secolului al XIX-lea, de exemplu, California - tendința occidentală în domeniul dreptului locuințelor - a început aplicarea unei reguli aparent menite să încetinească răspândirea bolilor. A dictat o cantitate minimă de spațiu interior per persoană, presupunând că trăirea în spații apropiate este un factor determinant major al bolii. (Cercetările din deceniile de mai sus arată că aglomerarea extremă poate accelera răspândirea anumitor boli, inclusiv potențial mortale, cum ar fi gripa, dar că sărăcia care provoacă aglomerarea este probabil factorul de risc major pentru boli. În orice caz, reglementarea aglomerării în case poate să fie o politică legitimă care corectează un eșec al pieței.)

Conform standardului californian, s-ar putea să vă așteptați la schimbări radicale în multe tipuri de clădiri rezidențiale aglomerate: cazarmă militară, cămine universitare, tabere de vară, închisori, case unifamiliale cu mulți copii, tabere de cherestea și cartiere pentru echipaje la bordul navelor. Dar regula nu s-a aplicat acestor categorii de locuințe. S-a aplicat numai în cartierele în care locuiau imigranți chinezi. Purtând masca sănătății publice, politica a ridicat costul locuințelor pentru familiile chineze și i-a împins mai departe de albii din California. Era rasism în îmbrăcămintea de sănătate publică.

În 1909, San Francisco a interzis majoritatea hotelurilor în stil cabină, ceea ce era o formă obișnuită de cazare ieftină pentru muncitorii itineranți și alții cu bugete foarte restrânse. Orașul a raționalizat politica ca măsură de siguranță împotriva incendiilor. Dacă siguranța împotriva incendiilor ar fi fost de fapt obiectivul, orașul ar fi cerut scăpări de incendiu, ziduri care încetinesc focul la anumite intervale de timp și uși de incendiu. Cabinele au rămas perfect legale pentru birouri și ateliere în tot orașul, dar pentru dormit? Aceasta a devenit o încălcare a codului.

În deceniul următor, California a început să reglementeze casele de cazare și alte hoteluri, stabilind standarde pentru băi (una la zece dormitoare), câtă suprafață de fereastră pe cameră, spațiu minim pe etaj și mai mult. Din nou, este posibil ca unele dintre aceste reguli să fi avut beneficii pentru sănătate, iar susținătorii regulilor au crezut cu siguranță că ajută. Cu toate acestea, au scos cele mai ieftine camere de pe piață fără a oferi supleanți. De-a lungul timpului, codurile de construcție și de sănătate au necesitat camere din ce în ce mai mari și mai multe băi. Acestea, ca și codurile pentru alte tipuri de locuințe, au impus, de asemenea, caracteristici legitime de siguranță, cum ar fi mai multe ieșiri, caracteristici mai bune de siguranță la incendiu și depozitarea alimentelor rezistente la șobolani în bucătării. Jurisdicțiile din nord-vest au urmat conducerea Californiei.

Regulile, crescând mai repede

În anii 1920 a venit zonarea și a început o fază mai agresivă a atacului asupra locuințelor ieftine. Zonarea a oferit liderilor orașelor o armă cu totul nouă pentru a separa clasa muncitoare de „clasele mai bune”. După ce o hotărâre a Curții Supreme a SUA din 1926 a recunoscut puterea statelor de a autoriza zonarea locală, urbanistii au prins rapid hotelurile rezidențiale din cele mai vechi părți ale orașului - părțile construite înainte de zonare au separat magazinele, restaurantele și barurile de locuințe. Uneori, au interzis camerele și alte hoteluri direct în cartierele de apartamente; alteori, pur și simplu le-au făcut impracticabile interzicând amestecul dens de unități de vânzare cu amănuntul necesare pentru a susține locuința în ele. Și punând deoparte zone vaste din fiecare oraș pentru case unifamiliale pe terenuri private, au redus drastic terenul disponibil pentru toate formele de reședințe mai puțin costisitoare, cu mai multe unități, indiferent dacă sunt apartamente sau hoteluri rezidențiale.

În următoarele trei decenii, codurile și programele federale de împrumuturi au discriminat din ce în ce mai mult hotelurile rezidențiale, definind o unitate de locuințe ca având în mod necesar atât o baie privată, cât și o bucătărie. De asemenea, au hogtied districtele hoteliere: deseori, reducerea discriminatorie rasială a împiedicat investițiile, chiar și acolo unde zonarea nu a împiedicat funcționarea.

Regulile obligatorii de parcare în afara străzii au adăugat insultă la rănire începând cu mijlocul anilor 1900. Au făcut ca locuințele cu mai multe unități să fie radical mai scumpe de construit și operat, deoarece cerințele de parcare cereau de obicei ca pentru fiecare unitate, o clădire rezidențială să ofere cel puțin un loc de parcare. Unitățile de cameră nu sunt de obicei mai mari decât locurile de parcare, așa că ar putea fi necesară o nouă casă pentru a oferi spațiu pentru mașini la fel de mult ca și pentru rezidenți, chiar dacă mulți locuitori ai casei nu dețineau mașini.

În anii 1960, „reînnoirea urbană” a fost cuvântul de ordine al politicii nord-americane privind orașele. La sol, în mod obișnuit a însemnat nivelarea hotelurilor rezidențiale și a districtelor mixte care le înconjurau, apoi construirea unor cartiere de unică folosință cu apartamente cu unul sau două dormitoare. Era locuință, dar era prea mare și costisitoare pentru clasa de locuințe.

Seattle și Vancouver

Două incendii mortale la hotelurile SRO de la începutul anilor 1970 au motivat orașul Seattle să înăsprească regulile privind focul și locuințele clădirilor cu mai multe etaje, necesitând, printre altele, upgrade-uri scumpe la scări, uși și pereți. Așa cum scrie Reuben McKnight în Seattle Preservation, fondurile federale erau disponibile pentru a ajuta proprietarii de clădiri de apartamente să facă modernizările, dar camerele nu s-au calificat. Lipsite de bucătării și băi private, acestea nu se potriveau normei clasei de mijloc scrise în legea federală. În câteva luni, proprietarii au închis peste 5.000 de unități de cazare ieftine în cartierele apropiate din Seattle.

În alte orașe din nord-vest, procesul a fost mai puțin brusc decât în ​​Seattle, dar a avansat pe aceeași cale. Vancouver, BC, de exemplu, și-a păstrat mai multe case de cazare mai mult timp decât alte orașe din nord-vest, evitând reînnoirea urbană (și autostrăzile urbane). Jurnalistul Monte Paulson a dezgropat, într-o serie de articole pentru Tyee, istoria părții de est a orașului Vancouver.

În 1970, Downtown Eastside din Vancouver - dominat atunci de muncitori pensionari din industria lemnului, a pescuitului și a industriei miniere - încă mai avea aproximativ 10.000 de camere de hotel ieftine, aproape toate deținute și exploatate în mod privat. Apoi au venit pacienți psihiatrici dezinstituționalizați; valuri de rezidenți cu probleme, mai tineri; cocaină; sparge; și metamfetamină cristalină. Până în 2005, numărul unităților SRO a scăzut la 5.000, iar „Downtown Eastside” a fost un sinonim pentru sărăcia urbană canadiană - un loc foarte dur de dependență de droguri, infecție cu HIV și boli mintale.

„Paradoxal”, scrie Paulson, „Downtown Eastside s-a lăudat - până de curând - cu o rată neobișnuit de scăzută a persoanelor fără adăpost pentru o populație atât de plină de probleme sociale. De ce? Deoarece cartierul găzduia, de asemenea, cea mai mare concentrație de hoteluri rezidențiale din Canada ". Camerele sunt mici și ponosite. Atunci când au fost chestionați la mijlocul anilor 2000, mulți aveau gândaci de pat sau gândaci, iar majoritatea nu erau în deplină conformitate cu codul. Dar erau ieftine, aveau o medie de doar 12 dolari SUA pe noapte, nu cu mult mai mult (ajustat la inflație) decât costa o casă de cameră acum un secol.

Închiderea ușii hambarului

Din păcate, boom-ul imobiliar din Vancouver a prins multe SRO-uri. Investitorii imobiliari au ridicat zeci de case din Downtown Eastside în a doua jumătate a anilor '00, transformându-le în alte utilizări. Pe măsură ce s-a apucat un SRO de cumpărare - într-o perioadă de 12 luni în 2006 și 2007, de exemplu, 22 de clădiri cu mai mult de 1.000 de camere tranzacționate cu mâna - guvernul provincial a intervenit și a cumpărat o serie de hoteluri vechi pentru a le menține disponibile la prețuri ieftine locuințe.

Astfel de pași au devenit obișnuiți. Unele orașe au făcut chiar ilegal să dărâme casele de cameră existente, ceea ce este ironic din punct de vedere istoric, având în vedere cât de grele au funcționat orașele timp de decenii pentru a le stinge sau cel puțin pentru a le sechestra în cele mai vechi cartiere. Eforturile de protejare a celor câteva SRO-uri rămase sunt binevenite, dar sunt ca și cum ar închide ușa hambarului după ce caii au scăpat.

O renaștere încăpătoare?

Camere, 25 de cenți pe noapte. Flickr_zoeDisco

Savantul juridic Philip Howard scrie în The Death of Common Sense, „Legea interzice acum demolarea oricăror SRO care rămân, în timp ce codurile de construcție fac imposibilă construirea altora noi”. Howard exagerează, dar nu prea mult. Codurile de construcție și de utilizare a terenurilor nu fac ca noile case să fie imposibil de construit, ci doar foarte dificile. Câțiva dezvoltatori curajoși au încercat, la scară mică, în câteva cartiere din nord-vest. Aceștia răspund la cererea puternică, în special în rândul mileniilor, pentru unități mici și ieftine în cartiere populare, orientate spre pietoni, precum Capitol Hill din Seattle și Pearl District din Portland. (Într-un articol ulterior, voi descrie aceste eforturi și regulile care le îngreunează.)

Aceste eforturi incipiente arată că formele de locuințe din trecut dețin potențial. Pentru mine, de fapt, ele par a fi una dintre cele mai mari șanse pe care orașele le au de a promova durabilitatea, accesibilitatea locuințelor și vitalitatea economică a comunității. Actualizate la tehnologia actuală, de exemplu, camerele sunt o soluție promițătoare pentru epoca în care intrăm. Ele pot oferi camere curate, sigure, funcționale și eficiente la un preț la îndemâna multora.

Putem păstra și aplica coduri care asigură de fapt locuințe sigure și sănătoase și putem elimina acele reguli care obligă majoritatea hotelurilor rezidențiale - care au suprimat în beneficiul proprietății altora valorile întregului capăt inferior al pieței imobiliare private din majoritatea cartierelor.

Un viitor neîngrădit de astfel de reguli ar vedea reapariția unor alegeri necostisitoare, inclusiv case de cazare și alte forme rezidențiale vechi. Astfel de unități nu le vor satisface pe cele cu mijloace mai mari și așteptările care le însoțesc. Nu ar încerca. Dar ei pot răspunde unei nevoi urgente pentru tineri, unii seniori și pentru oameni săraci și muncitori de toate vârstele: nevoia de case pe care și le pot permite sunt încă, în fraza profesorului Paul Paul Groth din UC, „mai luxuriante decât cele trăite în cu o treime până la jumătate din populația pământului. ”

Puteți să ne oferiți soluții durabile. Faceți acum o donație către Sightline.