Politicile urbane mută au eliminat cele mai bune tipuri de locuințe pentru cei săraci, tineri și singuri. Dar în sfârșit revin în orașele inteligente.

Emily Low, în vârstă de 78 de ani, stă pe patul din microapartamentul ei din Singapore în 2007.

locuințe

Fotografie de Vivek Prakash/Reuters

Acest articol este adaptat din noua carte a lui Alan Durning, Deblocarea acasă: trei chei pentru comunități accesibile.

„[O] cameră de hotel bună de 150 de metri pătrați - spațiu uscat, poate cu baie sau chiuvetă, apă rece și uneori apă fierbinte, suficient serviciu electric pentru a rula un bec [bec] și un televizor, căldură centrală și acces la telefoane și alte servicii - constituie o unitate de locuit mecanic mai luxuriantă decât cele locuite de o treime până la jumătate din populația pământului. ”

Majoritatea americanilor locuiesc în case sau apartamente pe care le dețin sau le închiriază. Dar cu un secol în urmă, alte opțiuni mai puțin costisitoare erau la fel de obișnuite: închirierea spațiului în casele familiilor, de exemplu, sau locuința în hoteluri rezidențiale, care odinioară variau de la hoteluri de tip palat pentru elite de afaceri până la case cu litere pentru zilieri. Casele de clasă muncitoare, cu dormitoare private mici și băi comune pe hol, erau deosebit de numeroase, formând baza locuințelor la prețuri accesibile în orașele nord-americane. Legile și reglementările greșite aproape au eliminat aceste alte tipuri de locuințe, cu consecințe dezastruoase, dar acum există șansa ca aceștia să se întoarcă, ajutându-i pe cei tineri, singuri sau pe treptele inferioare ale societății noastre din ce în ce mai inegale.

În primele decenii ale secolului al XX-lea, casele de cazare ofereau locuințe la prețuri accesibile pentru clasa muncitoare urbană din America. Unii au oferit îmbarcare, cu bucătărie și sufragerie la subsol. În San Francisco acum un secol, o cameră acceptabilă ar putea costa 35 de cenți pe noapte (8 dolari în moneda actuală). Concentrate în apropierea orașelor, a camerelor și a altor forme de hoteluri rezidențiale asigurau viața urbană prin excelență. Amestecul dens de spații de cazare cu restaurante la prețuri accesibile, spălătorii, săli de biliard, saloane și alte unități de vânzare cu amănuntul au făcut viața convenabilă pe jos și cu bugete reduse.

Secolul trecut al bogăției în creștere a început declinul casei. Cu venituri mai mari, am cumpărat mai mult spațiu și intimitate. Tineri, cu mobilitate ascendentă, rezidenți întreprinzători s-au mutat din hoteluri, privând cartierele hoteliere de cei mai buni clienți ai lor. Cei lăsați în urmă erau mai greu de angajat, mai săraci, pe partea greșită a legii sau pur și simplu excentrici. Această tendință s-a accelerat în anii 1960 și 1970, când autoritățile au dezinstituționalizat multe persoane cu boli mintale și au început să le adăpostească în case de cazare și alte hoteluri ieftine. În majoritatea cazurilor, autoritățile de sănătate mintală au intenționat ca astfel de aranjamente să fie temporare. Unii au planificat să construiască și să sprijine constelații de facilități de îngrijire mici, bazate pe cartier, de exemplu, dar a intervenit politica care nu este în curtea mea. Facilitățile de îngrijire nu s-au construit niciodată, iar unele dintre cele mai vulnerabile societăți au fost blocate în case de cazare, care până atunci ajunseseră să fie cunoscute sub numele de hoteluri cu o singură cameră (SRO).

Între timp, noile legi de stat și locale au făcut ca hotelurile rezidențiale să fie mai scumpe de operat. Alte reguli i-au făcut pur și simplu ilegali în afara orașelor istorice. Pe măsură ce orașele s-au extins spre exterior, camerele nu s-au putut răspândi în noile cartiere.

Regulile nu erau accidente. Proprietarii imobiliari dornici să minimizeze riscul și să maximizeze valorile proprietăților au lucrat pentru a menține locuințele pentru oamenii săraci departe de investițiile lor. Uneori au lucrat mână-în-mănușă cu reformatori bine intenționați, care aveau intenția de a asigura locuințe decente pentru toți. Locuința decentă, în practică, însemna locuințe care nu numai că asigurau siguranță fizică și igienă, ci și aproximau ceea ce se așteptau familiile din clasa de mijloc.

Această coaliție a celor interesați și bine intenționați a încadrat și a închis în mod eficient casele de cameră și a ridicat și bariere în calea internării la domiciliu. Peste mai mult de un secol, a acționat prin reguli federale, de stat și locale în moduri care păreau rezonabile la momentul respectiv: limite de ocupare și cerințe pentru băi private, bucătării și locuri de parcare. Cu toate acestea, efectul net a fost de a interzice în mod esențial locuințele urbane accesibile din sectorul privat pentru cei aflați la baza scării salariale.

Regulile impuneau adesea standarde ale clasei de mijloc care depășeau mijloacele clasei muncitoare. La sfârșitul secolului al XIX-lea, de exemplu, California - tendința occidentală în domeniul dreptului locuințelor - a început aplicarea unei reguli aparent menite să încetinească răspândirea bolii. A dictat o cantitate minimă de spațiu interior per persoană, presupunând că trăirea în spații apropiate este un factor determinant major al bolii. (Se pare că această presupunere este dubioasă.)

Conform standardului californian, s-ar putea să vă așteptați la schimbări radicale în multe tipuri de clădiri rezidențiale aglomerate: cazarmă militară, cămine universitare, tabere de vară, închisori, case unifamiliale cu mulți copii, tabere de cherestea și cartiere pentru echipaje la bordul navelor. Dar regula nu s-a aplicat acestor categorii de locuințe. S-a aplicat numai în cartierele în care locuiau imigranți chinezi. Purtând masca sănătății publice, politica a ridicat costul locuințelor pentru familiile chineze și i-a împins mai departe de albii din California. Era rasism în haine de sănătate publică.

În 1909, San Francisco a interzis majoritatea hotelurilor în stil cabină, care erau o formă obișnuită de cazare ieftină pentru muncitorii itineranți și alții cu bugete excepționale. Orașul a raționalizat politica ca măsură de siguranță împotriva incendiilor. Dacă siguranța împotriva incendiilor ar fi fost de fapt obiectivul, orașul ar fi cerut scăpări de incendiu, ziduri care încetinesc focul la anumite intervale de timp și uși de incendiu.

În deceniul următor, California a început să reglementeze casele de cazare și alte hoteluri, stabilind standarde pentru băi (una la 10 dormitoare), fereastră per cameră, suprafață pe cameră și multe altele. Din nou, este posibil ca unele dintre aceste reguli să fi avut beneficii pentru sănătate, iar susținătorii regulilor au crezut cu siguranță că ajută. Cu toate acestea, au scos cele mai ieftine camere de pe piață fără a oferi supleanți. De-a lungul timpului, codurile de construcție și de sănătate au necesitat camere din ce în ce mai mari și mai multe băi. Acestea, la fel ca codurile pentru alte tipuri de locuințe, au impus, de asemenea, standarde legitime de siguranță, cum ar fi mai multe ieșiri, caracteristici mai bune de protecție împotriva incendiilor și depozitarea alimentelor rezistente la șobolani în bucătării. Alte jurisdicții au urmat conducerea Californiei.

Zonarea a oferit liderilor orașelor o armă cu totul nouă pentru a separa clasa muncitoare de „clasele mai bune”. După un U.S. Hotărârea Curții Supreme din 1926 a recunoscut puterea statelor de a autoriza planificarea locală a amenajării terenului, urbanistii au prins rapid hotelurile rezidențiale din cele mai vechi părți ale orașului - părțile construite înainte de a zonifica magazine, restaurante și baruri separate de locuințe. Uneori au interzis camerele și alte hoteluri direct în cartierele de apartamente; alteori, pur și simplu le-au făcut impracticabile interzicând amestecul dens de unități de vânzare cu amănuntul necesare pentru a-și sprijini locuitorii. Și punând deoparte zone vaste din fiecare oraș pentru case unifamiliale pe terenuri private, au redus drastic terenul disponibil pentru toate formele de reședințe multiunite mai puțin costisitoare, indiferent dacă sunt apartamente sau hoteluri rezidențiale.

În următoarele trei decenii, codurile și programele federale de împrumuturi au discriminat din ce în ce mai mult hotelurile rezidențiale, definind o unitate de locuințe ca având în mod necesar atât o baie privată, cât și o bucătărie. Au hogtied, de asemenea, cartierele hoteliere: Adesea, reducerea discriminării rasiale a împiedicat investițiile chiar și în cazul în care zonarea nu a împiedicat funcționarea.

Regulile obligatorii de parcare în afara străzii au adăugat insultă rănirii începând cu mijlocul secolului. Aceste reguli de utilizare a terenului, care de obicei necesitau cel puțin un spațiu de parcare pe unitate, au făcut ca locuințele cu mai multe unități să devină radical mai scumpe de construit și de operat. Unitățile de cameră nu erau de obicei mai mari decât locurile de parcare, așa că ar putea fi necesară o nouă casă de cameră pentru a oferi la fel de mult spațiu pentru mașini ca și pentru rezidenți, chiar dacă mulți locuitori ai casei de cameră nu dețineau mașini.

În anii 1960, „reînnoirea urbană” a devenit cuvântul de ordine al politicii nord-americane privind orașele. La sol, în mod obișnuit a însemnat nivelarea hotelurilor rezidențiale și a districtelor mixte care le înconjurau, apoi construirea unor cartiere de unică folosință cu apartamente cu unul sau două dormitoare. Era o locuință, dar era prea mare și costisitoare pentru membrii clasei care își făcuseră case. În anii de după aceea, majoritatea orașelor au închis treptat multe dintre SRO-urile lor rămase.

Numărul de camere ieftine de închiriat este o fracțiune din ceea ce a fost odată în orașele americane. În centrul orașului Portland, Oregon, de exemplu, numărul unităților disponibile pentru închiriere pentru suma pe care un lucrător cu salariu minim și-o poate permite (458 dolari pe lună în 2012) a scăzut de la 4.500 în 1994 la 3.200 în 2012, potrivit Northwest Proiect pilot, un furnizor de locuințe pentru persoanele în vârstă. Aceste trimestre sunt aproape toate subvenționate și au deseori liste lungi de așteptare.

Au apărut locuințe cu venituri mici, sprijinite public, dar nicăieri în cantitățile necesare pentru a umple golul. Piața locuințelor private ar putea face mult mai mult pentru a oferi spații de locuit la prețuri accesibile dacă am renunța la acele cerințe care doar protejează valorile proprietății altora prin interzicerea caselor de camere și a altor opțiuni simple de locuință.

Din punct de vedere istoric, partea de jos a scalei pentru locuințe ieftine nu a fost casa de cameră, ci locuința - în esență, o sală de paturi sau plăci de dormit. În afară de adăposturile fără adăpost, America de Nord nu mai are case de familie. Un secol de reglementare le-a închis. Dar în Japonia, ei trăiesc în formă modernă în „hoteluri cu capsule”, care închiriază spații de dormit închise pe oră sau pe noapte. Într-un hotel de 30 USD pe noapte din Tokyo, capsulele de dormit sunt stivuite în perechi și sunt suficient de mari pentru o singură saltea. Cu toate acestea, fiecare oferă aer condiționat, un radio și mini TV, o lumină de lectură și un ecran de confidențialitate. Oaspeții împart băi, dușuri, un lounge, un restaurant și un bar.

În majoritatea orașelor americane, astfel de flofe din secolul XXI ar fi ilegale din mai multe motive. „Camerele” sunt mult prea mici: camerele locuibile nu pot fi mai mici de 7 picioare pe 7 picioare în Seattle, de exemplu; dormitoarele trebuie să fie încă mai mari. Hotelurile nu oferă parcare în afara străzii pentru fiecare cameră și unele nu au suficiente băi pentru a satisface codurile, care necesită de obicei o baie la opt unități. „Camerele” în sine - capsulele - sunt coșmaruri ale aplicatorilor de coduri: printre altele, le lipsește ferestrele, ușile de protecție împotriva incendiilor, detectoarele de fum și dulapurile necesare fiecărui dormitor legal. Între timp, dacă ar fi reglementate ca cămine (supraetajate) decât ca dormitoare separate, acestea ar încălca alte reguli: le lipsește, de exemplu, spațiul liber necondiționat.

Cu toate acestea, Japonia are multe astfel de hoteluri, iar recordul său de siguranță la incendiu este mai bun decât cel al Statelor Unite. O mulțime de călători și muncitori din oraș stau în hotelurile cu capsule, apreciind prețurile mici și cazare curată, sigură și convenabilă. Și acestea sunt ieftine, cel puțin conform standardelor imobiliare stratosferice ale Japoniei. Chiar și în nord-vest, un pat pentru 30 de dolari pe noapte ar fi mai ieftin decât un taxi spre casă pentru niște târâtoare de pub-uri de sâmbătă seara. Și hotelurile cu capsule funcționează la un profit, fără subvenții publice, umplând una dintre numeroasele nișe de pe piața imobiliară din Japonia.

Imaginați-vă un continuum de astfel de alegeri, care se extinde în jos de la studiourile de astăzi. De-a lungul acestui continuum, am avea studiouri complete mai mici decât cele permise în prezent, urmate de unități mici cu băi private, dar fără bucătării complete, apoi case de zi actualizate cu băi și bucătării comune, apoi hoteluri cu capsule. Câțiva dezvoltatori curajoși au încercat să inverseze un secol de politici la scară mică, construind neo-SRO și microapartamente în orașe. Ei răspund la cererea puternică, în special în rândul mileniilor, pentru unități mici și ieftine în cartiere populare, orientate spre pietoni, cum ar fi Capitol Hill din Seattle și Pearl District din Portland.

Un exemplu este aPodment, un produs al Calhoun Properties din Seattle. Aceste clădiri sunt case de actualizare. Fiecare unitate este ușor mobilată și are cuptor cu microunde și minifrigider, plus o baie mică, aranjată compact în 150 până la 200 de metri pătrați. Parcarea în afara străzii este minimă și este închiriată separat, dar clădirile au bucătării comune și facilități de spălătorie. La începutul anului 2013, chiriile începeau de obicei în jur de 550 USD pe lună, inclusiv Internetul și toate utilitățile. La aproximativ 18 dolari pe noapte, chiria de produse pentru aproximativ dublu decât costă camerele din San Francisco acum un secol, ajustată pentru inflație. Spre deosebire de antecedentele lor istorice, aPodments au băi private și chicinete.

În cinci ani, Calhoun și partenerii săi au construit peste 400 de unități pe 12 locații de pe Capitol Hill din Seattle și din districtul universitar. Ocuparea ar fi aproape de 100%, deoarece prețul este cu mult sub cel al garsonierelor din apropiere. Pentru multe dintre aceste proiecte, Calhoun a evitat revizuirea proiectelor și alte reglementări privind adunarea locuințelor, menținând dezvoltările mici și, din punct de vedere juridic, case de oraș, mai degrabă decât case de camere. În aceste proiecte, fiecare casă a orașului are opt sau mai puține dormitoare pentru a se încadra în limita de ocupare a opt persoane pe locuință din Seattle. Iar cerința de parcare din Seattle pentru o singură casă de oraș este un slot în afara străzii, astfel încât sarcina parcării este ușoară.

Calhoun nu este singurul dezvoltator care își micșorează ambițiile la dimensiunile a ceea ce englezii numesc „paturi”. În cei șase ani de dinainte de 2013, orașul Seattle a permis 48 de clădiri de micro-locuințe, cu aproximativ 2.100 de apartamente mici între ele. Este un număr mai mare decât oricând în ultimele decenii, dar este încă o mică parte din dezvoltarea rezidențială.

Mulți vecini susțin; multe nu sunt. Susținătorii vorbesc pentru mai multe opțiuni de locuință pentru lucrătorii de la nivel de bază și numesc oponenți elitiști sau NIMBY. Oponenții se tem că „oamenii schițat” vor locui în astfel de unități mici. De asemenea, aceștia se plâng de mașinile suplimentare pe care le consideră că vor concura pentru parcarea la bord. În Vancouver, Columbia Britanică, un proiect de microloft a renovat un SRO vechi în 30 de studiouri atent proiectate, cu o medie de 250 de metri pătrați fiecare și închiriere pentru aproximativ 850 dolari canadieni (816 USD) pe lună, inclusiv utilități. În Portland, o nouă clădire oferă 150 de unități de aproximativ 300 de metri pătrați fiecare în districtul elegant și periculos Pearl, la aproximativ 850 USD pe lună. Cererea de unități foarte mici a fost puternică în Portland, ceea ce a dus la creșterea chiriilor pentru apartamentele-studio cu aproximativ 30% în ultimii doi ani. New York are în vedere reducerea regulilor sale de suprafață minimă pătrată pentru a permite microstudio-urile. În mod similar, San Francisco a autorizat recent o încercare de până la 375 de apartamente noi, de până la 220 de metri pătrați.

În parte, interesul dezvoltatorilor pentru unitățile mici este un răspuns la demografia locatarilor, dintre care mulți sunt millennial, o generație cu venituri modeste și gusturi decisiv urbane. Mai mult decât generațiile anterioare, acestea întârzie căsătoria și fertilitatea și preferă locuri compacte, plimbabile, interesante din punct de vedere cultural, cu „culturi de cafenea” în stil european. Aceasta este analiza urbanistului Seattle Mark Hinshaw și a co-autorului său, Brianna Holan. În jurnalul Asociației Americane de Planificare, ei susțin că apartamentele mici, situate central, la prețuri sub 850 USD pe lună, sunt exact ceea ce își doresc mulți mileniali.

Vor ajuta noii ministudi de 850 USD pe lună persoanelor care își pot permite doar jumătate din această sumă? De fapt, ei pot. Pe termen scurt, unitățile noi eliberează unități mai vechi, ceea ce ajută la eliberarea unităților chiar mai vechi și așa mai departe pe scara economică într-un proces pe care economiștii de locuințe îl numesc „filtrare”. Pe termen lung, carcasa nouă se transformă în carcasă uzată. La fel cum oamenii cu mai puțini bani conduc mașini mai vechi, ei trăiesc și în clădiri mai vechi. Deci, noile unități ocupate de baristi și studenți absolvenți astăzi pot deveni unități vechi ocupate de mașini de spălat vase imigranți în câteva decenii. Casele de școală veche serveau atât tinerii mobili ascendenți, cât și cei singuri din clasa muncitoare de vârstă mijlocie. Noua generație a acestei locuințe poate, de asemenea.